En una cálida entrevista, el Vicepresidente Ejecutivo de la prestigiosa One Sotheby’s International Realty nos brinda un preciso informe sobre el panorama de inversión inmobiliaria en el Sur de la Florida. Fernando de Nuñez y Lugones es un exitoso ejecutivo de trayectoria internacional que actualmente supervisa la cartera de la división de desarrollo de la compañía compuesta por 18 proyectos exclusivos que representan un inventario de más de $3 billones de dólares.
El Mercado inmobiliario del Sur de la Florida está en el medio de una transición del ciclo de desarrollo, ya que el ciclo actual está llegando a su fin y estimamos que a mediados del 2019 comenzará un nuevo ciclo de desarrollo, donde la nueva oferta recién impactará en el mercado a principios del 2021 hasta mediados del 2023, dando tiempo suficiente para terminar de absorber el inventario remanente del ciclo actual (1,800 unidades, menos del 7% del total de unidades desarrolladas entre 2013-2019, en el segmento de mercado de condominios de lujo en Miami y Ft. Lauderdale).
Durante el 2019 coexistirá inventario de obra nueva llegando al mercado, como fin del ciclo, e inventario de obra usada, permitiendo a los compradores contar con una oferta de producto muy atractiva en distintos submercados del Sur de la Florida. El comportamiento de estos submercados va a ser significativamente disímil, requiriendo más que nunca un buen asesoramiento en cuanto a las opciones de compra.
Hay mercados muy maduros, con bajísima oferta donde la apreciación de precios será superior, tales como Miami Beach, Bal Harbor, Key Biscayne, Coconut Grove, Coral Gables, Ft. Lauderdale, Boca Raton y Palm Beach. Mientras que por otro lado, hay submercados donde la mayor oferta permitirá mejores términos de negociación para los compradores como en Brickell, Downtown, Edgewater y Sunny Isles.
En cuanto a los productos, los submercados también tienen sus particularidades. Estimamos que los mercados de residencias unifamiliares y oficinas, tendrán una apreciación superior al de condominios de lujo, dado que el crecimiento de la oferta ha sido muy inferior. Dentro de los condominios, las microunidades y los condominios que permitan alquileres de corto plazo van a ser las categorías más demandadas. En el otro extremo, los condominios boutique (menos de cincuenta unidades) muy bien localizados y con una alta gama de amenidades van a continuar teniendo un comportamiento positivo, pero considerando una velocidad de absorción más lenta debido a que la demanda está concentrada en primeras y segundas residencias, prácticamente no contando con un público inversor.
En cuanto a la plaza de Miami, las perspectivas de largo plazo son extremadamente favorables, ya que el crecimiento demográfico, del turismo, del empleo y salarios promedio continúa su tendencia ascendente. A su vez las grandes inversiones en la infraestructura de la ciudad continúan atrayendo a nuevas compañías. La expansión de los aeropuertos y los puertos de Miami y Ft. Lauderdale, continúan posicionando al Sur de la Florida como líder de comercio exterior en el país. La infraestructura vial y ferrovial también continúa expandiéndose a pasos agigantados, mejorando la locomoción dentro de la ciudad y en la región. Por último, Miami está consideradadentro de las cinco ciudades con mayor velocidad de Internet en el mundo, insumo crítico para las compañías de tecnología y finanzas.
En términos de la oferta cultural, gastronómica, de entretenimiento y de centros comerciales continúan impulsando el crecimiento del turismo. El turismo es vital para el mercado inmobiliario en el Sur de la Florida, ya que es la base de demanda futura para compradores de inmuebles. La evolución de los parámetros antes descriptos, permite al Sur de la Florida a competir cada vez más con otras metrópolis más consolidadas a nivel mundial, cuyos precios de las viviendas son entre un 50% a un 400% más altos que el promedio del Sur de la Florida. Esta brecha de precios relativos continuará disminuyendo a medida que los terrenos disponibles en el Sur de la Florida continúen disminuyendo, basados en la activación del valor de escasez.
El 2019 será un año de inflexión, donde los compradores podrán beneficiarse de la coyuntura del mercado, antes de una nueva ola de apreciación de largo plazo que estimamos que comenzará en el 2020. La evolución de la economía americana, el efecto riqueza que se ha generado en el mercado accionario en los últimos tres años, combinado con tasas de interés para hipotecas aun a niveles históricamente bajos, más la reforma impositiva en los EEUU van a tener un impacto directo en la composición de la demanda, donde los compradores domésticos, sobre todo del noreste de los EEUU incrementarán su participación de forma significativa en los próximos dos años. Dentro de la demanda internacional, esperamos un crecimiento de la demanda de los compradores Argentinos, Brasileños y Mexicanos, todos por motivos muy diferentes, pero en definitiva va a favorecer al mercado inmobiliario en el Sur de la Florida.
Entre los desarrollos más exclusivos de One Sotheby’s International Realty se destacan Turnberry Ocean Club Residences, One Thousand Museum, Okan Tower, The Fairchild Coconut Grove, Merrick Manor, Metropica, Adagio Fort Lauderdale Beach, Aventura ParkSquare, The Residences at the Miami Beach Edition, Cassa Brickell, One Bay Residences, The Reserve at Marina Palms, Veridian Grove, Louver House Miami Beach, Forum Aventura, L’Atelier Miami Beach, Residences W South Beach y Gale Residences Fort Lauderdale Beach.
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